Правовой Due Diligence земельных участков и иных объектов недвижимости

Практика в сфере архитектурно-градостроительного комплекса

127 006, г. Москва, ул. Малая Дмитровка, дом 25, строение 1, этаж 3

Деятельность ООО «Заклич» застрахована.

ООО «Заклич» 2016-2021 Все права защищены.

Лого «Заклич» является зарегистрированным торговым знаком ООО «Заклич».

Практика в сфере земельно-имущественного комплекса

Арбитражная практика

Практика работы с дебиторской задолженностью

Практика в сфере общей юрисдикции

Практика юридического сопровождения бизнеса (outsourcing)

Главная

О компании

Услуги

Медиацентр

Контакты

Расположение в охранной зоне объекта культурного наследия

Предыстория:

Результат:

Такое ограничение не является препятствием для строительства, но мы в рамках Due diligence предоставили все допустимые в данной зоне параметры строительства, а также перечень дополнительных процедур и согласований, которые впоследствии были учтены проектировщиками при разработке проектной документации.

Наш клиент запланировал приобретение земельного участка для строительства магазина в центральной части одного из городов Московской области. Перед проведением сделки клиент получил топографическую съемку без существенных ограничений и был убежден в отсутствии каких-либо рисков, но его риелтор посоветовал провести дополнительный Due diligence объекта.

Проблема:

В рамках проведения Due Diligence недвижимости мы выявили градостроительное ограничение земельного участка в виде попадания в охранную зону объекта культурного наследия федерального значения — фундамента усадьбы XVIII века, расположенного недалеко от земельного участка.

Мы доступны для консультаций по телефону, почте, Telegram, Facebook, Skype и Zoom

Заказать правовой анализ объекта недвижимости

Расположение в водоохранной зоне

Предыстория:

Результат:

Для решения поставленной перед нами задачи — выявить все ограничения и сопроводить процедуру выкупа земельного участка в собственность, мы в рамках Дью Дилидженс недвижимости организовали выездное обследование нашими кадастровыми инженерами, обеспечили подготовку схемы раздела земельного участка, отделив территорию земельного участка в водоохранной зоне, и сопроводили государственную регистрацию раздела земельного участка, заключение договора купли-продажи земельного участка и его последующую государственную регистрацию. Дополнительно сформировали клиенту позицию и аргументированные расчеты по потенциальному риску, связанному с неосновательным обогащением за фактическое использование земельного участка без оплаты.

К нам обратился клиент — собственник здания на берегу озера, которое он приобрел без оформленного земельного участка. При этом земельный участок, в границах которого располагалось здание, был сформирован и поставлен на кадастровый учет еще задолго до приобретения данного здания, но договор аренды был расторгнут местной администрацией за невнесение арендной платы. Пытаясь выкупить земельный участок в собственность, наш клиент получил отказ органа местного самоуправления из-за попадания земельного участка в водоохранную зону.

Проблема:

Проанализировав отказ местной администрации, мы провели правовой Due Diligence объекта недвижимости и установили обременение земельного участка водоохранной зоной на 19% от общей площади.

Мы доступны для консультаций по телефону, почте, Telegram, Facebook, Skype и Zoom

Заказать правовой анализ объекта недвижимости

Расположение в санитарно-защитных и охранных зонах

Предыстория:

Результат:

Принимая во внимание готовность инвестора реализовать проект с учетом выявленного ограничения и возможных рисков, мы предоставили правовое заключение с дорожной картой по сопровождению процедуры последующего выкупа земельного участка в судебном порядке, уже имея подобный опыт.

Агентство недвижимости, представляя интересы покупателя, обратилось к нам за проведением Due diligence земельного участка «для строительства гостиницы», принадлежащего продавцу на основании договора аренды с администрацией одного городского округа Московской области. В качестве определяющего комментария к нашей задаче было указано, что инвестор планирует приобрести право аренды земельного участка, построить гостиницу, выкупить земельный участок и продать реализованный проект компании в сфере гостиничного бизнеса.

Проблема:

В процессе проведения Due diligence земельного участка мы выявили ограничение — попадание земельного участка в ЗСО — зону санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. Указанное ограничение в рассматриваемом случае не влияло на строительство будущей гостиницы, но являлось однозначным препятствием в последующем выкупе земельного участка в собственность в административном порядке.

Мы доступны для консультаций по телефону, почте, Telegram, Facebook, Skype и Zoom

Заказать правовой анализ объекта недвижимости

Пересечение границ с землями лесного фонда

Предыстория:

Результат:

Поскольку данное ограничение не содержалось в ЕГРН наш клиент оформил сделку и приобрел данный земельный участок. Однако, используя наше правовое заключение сумма сделки была снижена на 30%, а с нашей дорожной картой клиент устранил пересечение с лесным фондом через 4 месяца.

Наш клиент решил приобрести в собственность земельный участок с видом разрешенного использования «объекты дорожного сервиса», расположенный вдоль автомагистрали, который не содержал в ЕГРН информации о каких-либо ограничениях.

Проблема:

Окончательно определившись с выбором, но с учетом высокой стоимости объекта недвижимости риелтор в интересах клиента обратился к нам за правовым заключением за несколько дней до сделки. В процессе архитектурно-градостроительного анализа и в рамках Дью Дилидженс недвижимости нами было установлено, что 50% площади земельного участка имеет пересечение границ с лесным фондом.

Мы доступны для консультаций по телефону, почте, Telegram, Facebook, Skype и Zoom

Заказать правовой анализ объекта недвижимости

Несоответствие кадастровых данных фактическим

Предыстория:

Результат:

Поскольку стоимость сделки формировалась на основании совокупной оценки всех фактически существующих объектов, наше правовое заключение позволило не только снизить стоимость сделки на 10% из-за выявленных проблем, не указанных в ЕГРН, но также позволило покупателю легализовать вышеуказанные объекты самовольного строительства и реконструкции в соответствии с нашей дорожной картой.

Наш клиент в инвестиционных целях решил приобрести имущественный комплекс – земельный участок с видом разрешенного использования «для строительства и эксплуатации производственной базы» и нежилые здания, расположенные в его границах. Ввиду того, что большая часть документов не менялась более 13 лет, клиент вместе с риелтором обратились к нам за проведением Due Diligence недвижимости и всей документации.

Проблема:

В рамках правового исследования мы выявили ряд архитектурных и градостроительных ограничений, согласовав разработку дорожной карты по их устранению, а также провели комплексное выездное обследование всего имущественного комплекса, в ходе которого выявили наличие 1 объекта самовольного строительства, 1 объекта с незаконной реконструкцией и увеличением фактической площади, а также расположение 1 объекта частично за пределами границ приобретаемого земельного участка.

Мы доступны для консультаций по телефону, почте, Telegram, Facebook, Skype и Zoom

Заказать правовой анализ объекта недвижимости

Арест или обременение

Предыстория:

Результат:

По обоюдному согласованию продавца и покупателя мы в течение 3 месяцев устранили все ограничения для проведения сделки, а необходимые для оплаты суммы задолженности и штрафов были включены в общую стоимость купли-продажи.

Наш клиент решил приобрести земельный участок «для строительства и эксплуатации базы отдыха» с несколькими построенными на нем зданиями. Риелторы отговаривали его от сделки ввиду того, что в отношении земельного участка и объектов по данным ЕГРН были наложены запреты на совершение сделок из-за неоплаты налогов и штрафов судебных приставов-исполнителей.

Проблема:

Принимая во внимание заинтересованность нашего клиента в покупке данного актива, задачей правового Due Diligence было не просто проверить земельный участок на обременения, но также получить подробные сведения об обременениях земельного участка в целях их последующего снятия. По результатам проведенного правового исследования имущественного комплекса мы не выявили серьезных архитектурно-градостроительных ограничений, проанализировали все основания для наложения запретов на совершение сделок, рассчитали стоимость и сроки их устранения, подготовив соответствующую дорожную карту.

Мы доступны для консультаций по телефону, почте, Telegram, Facebook, Skype и Zoom

Заказать правовой анализ объекта недвижимости

Расположение в зоне объектов транспортной инфраструктуры

Предыстория:

Результат:

Принимая во внимание, что устранение данного ограничения в административном либо судебном порядке может занять до 1 года, очевидные риски, связанные с последующим выкупом земельного участка в собственность при наличии обязательств по ежеквартальному внесению арендной платы, определили дальнейший поиск клиента иного земельного участка, соответствующего экономической модели и не имеющего подобных ограничений.

Наш клиент — инвестор, запланировавший приобретение права аренды одного земельного участка для строительства «объектов придорожного сервиса». Поскольку бизнес-план нашего клиента был рассчитан на привлечение кредитных средств банка, перед нами стояла задача на только проверить земельный участок на обременения и выявить все ограничения земельного участка, но также оценить все возможные риски, способные повлиять на экономические расчеты проекта.

Проблема:

Одним из выявленных нами ограничений в процессе правового Дью Дилидженс земельного участка стало расположение всей его площади в зоне планируемого расширения автомобильной магистрали в соответствии с документом — Схема территориального планирования транспортного обслуживания Московской области. При этом, данное ограничение является основанием для отказа в выкупе земельного участка в собственность, в том числе и собственнику зданий, расположенных в его границах.

Мы доступны для консультаций по телефону, почте, Telegram, Facebook, Skype и Zoom

Заказать правовой анализ объекта недвижимости

Доступ третьих лиц (сервитут)

Предыстория:

Результат:

Мы представили правовое заключение и информацию о третьих лицах, имеющих право пользования земельным участком. Указанное обстоятельство не изменило намерений клиента и сделка состоялась, но наш клиент был полностью проинформирован обо всех рисках, в том числе и об ограничениях в случае реконструкции нежилого здания.

Наш клиент запланировал сделку по приобретению земельного участка с видом разрешенного использования «для строительства торгового павильона» вместе с расположенным в его границах нежилым зданием. Ввиду того, что данный имущественный комплекс входил в состав массива подобных объектов, образующих небольшой рынок, риелторы нашего клиента рекомендовали обратиться к нам за Due Diligence объекта недвижимости.

Проблема:

В рамках юридической проверки Дью Дилидженс недвижимости мы установили, что в отношении земельного участка установлен сервитут или простым языком – право использовать часть земельного участка третьими лицами.

Мы доступны для консультаций по телефону, почте, Telegram, Facebook, Skype и Zoom

Заказать правовой анализ объекта недвижимости

Пересечение границ с землями смежных участков

Предыстория:

Результат:

В целях предложения наиболее эффективного способа решения проблемы, с учетом планируемого покупателем размещения объектов и логистики в границах интересующего земельного участка, мы провели необходимые кадастровые измерения с выездом на место, рассчитали потенциально уменьшаемую площадь исследуемого земельного участка, подготовили правовое заключение и дорожную карту устранения выявленных проблем. Согласованным решением покупателя и продавца мы исполнили данную дорожную карту, сэкономив время, избежав потенциальных конфликтов между сторонами сделки и снизив сумму сделки пропорционально уменьшенной площади земельного участка на 14 соток.

Наш клиент запланировал приобрести в собственность земельный участок с видом разрешенного использования «склады» площадью 4 гектара (400 соток). В целях дополнительной проверки рисков и ограничений обратился к нам за проведением комплексного правового анализа земельных, архитектурных и градостроительных ограничений.

Проблема:

В рамках нашей правовой услуги Due diligence земельного участка помимо нескольких несущественных и устранимых архитектурных ограничений было выявлено пересечение границ земельного участка со смежным землепользователем.

Мы доступны для консультаций по телефону, почте, Telegram, Facebook, Skype и Zoom

Заказать правовой анализ объекта недвижимости

Продавец земельного участка банкрот или мошенник

Предыстория:

Результат:

Мы сопоставили общую сумму задолженности с финансовыми показателями юридического лица за последние несколько лет, оценили его имущественные активы и пришли к однозначному выводу о крайне высокой вероятности введения в отношении продавца процедуры банкротства в перспективе ближайших 6-12 месяцев. С учетом установленных рисков, в целях экономии времени и нервов, а также безопасности вложенных денег мы рекомендовали нашему клиенту продолжить поиск иных объектов для инвестирования.

Предприниматель предварительно договорился о сделке по покупке у юридического лица земельного участка для строительства автомойки с видом разрешенного использования «объекты дорожного сервиса» на территории Московской области. Чтобы окончательно убедиться в отсутствии каких-либо рисков предприниматель решил дополнительно проверить продавца земельного участка и обратился к нам за проведением Due Diligence проекта.

Проблема:

В процессе проверки юридической чистоты сделки с недвижимостью мы не выявили серьезных ограничений и обременений в отношении земельного участка, однако установили, что в отношении юридического лица — продавца земельного участка, вынесены решения судов о взыскании задолженности на сумму более 25 миллионов рублей, из которых 19 миллионов были уже в процессе исполнительного производства.

Мы доступны для консультаций по телефону, почте, Telegram, Facebook, Skype и Zoom

Заказать правовой анализ объекта недвижимости

Несоответствие вида разрешенного использования

Предыстория:

Результат:

Используя в переговорах подготовленное нами правовое заключение, покупатель (наш клиент) не получил от продавца аргументированный ответ на вопрос – как поменять вид разрешенного использования земельного участка, который он продает, в течение обещанного 1 месяца. Клиент воздержался от рискованной и не до конца предсказуемой сделки, подобрал себе иной земельный участок, который в рамках нашего правового анализа не содержал в себе скрытых рисков, соответствовал целям клиента и позволил приступить к оформлению документов на строительство сразу после его приобретения.

Наш клиент запланировал сделку по приобретению в собственность земельного участка с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» с устной гарантией продавца изменить существующий вид на «магазины» в течение 1 месяца после сделки. Но решив дополнительно проверить земельный участок при покупке, обратился к нам за правовым Дью Дилидженс.

Проблема:

В рамках Due Diligence объекта недвижимости мы установили определенное отклонение от заявленного продавцом соответствия вида разрешенного использования земельного участка. Так, территориальная зона генерального плана населенного пункта и функциональная зона правил землепользования и застройки населенного пункта не предусматривают среди основных и вспомогательных видов разрешенного использования деятельность «магазины». При этом такой вид предусмотрен среди условно-разрешенных. Однако, реализация изменения вида разрешенного использования из числа условно-разрешенных подразумевает подготовку документации, проведение публичных слушаний или общественных обсуждений и точно выходит за пределы 3-4 месяцев.

Мы доступны для консультаций по телефону, почте, Telegram, Facebook, Skype и Zoom

Заказать правовой анализ объекта недвижимости

Расположение в приаэродромной зоне

Предыстория:

Результат:

Указанное ограничение не являлось в том случае критичным, однако, мы предоставили клиенту информацию относительно нормативных параметров, обязательных к соблюдению в процессе проектирования и строительства, а также предоставили необходимую информацию по форме и порядку получения согласований указанных объектов.

Наш клиент решил приобрести земельный участок для строительства гостиницы вместе с подготовленной концепцией будущего здания и обратился к нам за проведением Due Diligence проекта.

Проблема:

В процессе правового анализа земельного участка мы выявили нахождение земельного участка в приаэродромной зоне сразу 2 аэропортов — гражданского и военного назначения.

Мы доступны для консультаций по телефону, почте, Telegram, Facebook, Skype и Zoom

Заказать правовой анализ объекта недвижимости